A acessão industrial imobiliária

Manuel construiu uma vivenda com piscina num lote de terreno que pensou ter devidamente adquirido e de que era possuidor de boa-fé. No entanto, esse lote veio a ser vendido mais tarde a Barnabé, por escritura pública, que agora diz ser dono do lote e da construção nele existente. Será?

 

A Acessão Industrial Imobiliária
Estabelece o artigo 1325.º do Código Civil que “Dá-se a acessão, quando com a coisa que é propriedade de alguém se une e incorpora outra coisa que lhe não pertencia.” Acresce que, nos termos do número 1 do artigo 1326.º do Código Civil, “A acessão diz-se natural, quando resulta exclusivamente das forças da natureza; dá-se a acessão industrial, quando, por facto do homem, se confundem objetos pertencentes a diversos donos, ou quando alguém aplica o trabalho próprio a matéria pertencente a outrem, confundindo o resultado desse trabalho com propriedade alheia.” 

No fundo, estaremos perante um caso de acessão industrial imobiliária (sobre a questão de ser mobiliária ou imobiliária vide número 2 do artigo 1326.º do Código Civil) quando a um prédio que é propriedade de alguém, se une e incorpora outra coisa que não lhe pertence. Desta forma, cria-se uma ligação material, definitiva e permanente entre a coisa acrescida (por exemplo, uma moradia) e o prédio (por exemplo, um terreno) e a impossibilidade de separação das duas coisas sem que se verifique uma alteração substancial do conjunto obtido através dessa união realizada.

 

Uma forma de aquisição da propriedade e pressupostos substantivos
A figura jurídica da acessão industrial imobiliária é, em bom rigor, uma forma de resolver um conflito entre o dono de uma obra e o dono do solo onde essa obra foi realizada. Assim, a acessão neste caso funciona como uma forma potestativa de aquisição originária do direito de propriedade, mediante reconhecimento judicial, através do qual o pagamento do valor do prédio funciona como condição suspensiva da sua transmissão, com efeitos retroativos ao momento em que a incorporação foi realizada (cf. artigos 1316.º e alínea d) do artigo 1317.º do Código Civil).

Nos termos do artigo 1340.º do Código Civil, são pressupostos substantivos para a acessão industrial imobiliária:

  • A incorporação alicerça-se no ato voluntário de realização da obra, sementeira ou plantação;
  • A natureza alheia do terreno onde é realizada a incorporação (feita a construção, sementeira ou plantação);
  • A pertinência inicial dos materiais ao autor da incorporação;
  • A constituição de um todo único entre o terreno e a obra;
  • O maior valor da obra em relação ao terreno onde foi construída;
  • A boa-fé do autor da incorporação;
  • O pagamento do valor que o prédio tinha antes da obra, ou seja, ao tempo da incorporação;

No que concerne ao requisito da boa-fé, estabelece o número 4 do artigo 1340.º do Código Civil que “Entende-se que houve boa fé, se o autor da obra, sementeira ou plantação desconhecia que o terreno era alheio, ou se foi autorizada a incorporação pelo dono do terreno.”  Denote-se que, no que concerne à autorização por parte do dono do terreno, essa autorização pode ser tácita, ou seja, baseado em factos e comportamentos que revelem, com toda a probabilidade, essa autorização ou baseada num contrato translativo nulo por falta de forma legal (p. ex., não celebração da compra e venda do terreno por escritura pública ou documento particular autenticado).

 

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