Não raras vezes, os Condóminos deparam-se com situações de inércia por parte da Administração de Condomínio e esta última poucas vezes convoca os Condóminos para reunir em Assembleia para reuniões ordinárias ou extraordinárias, e muitas dúvidas surgem acerca da convocatória e modo de funcionamento das Assembleias.
Mas afinal o que é a Assembleia de Condóminos?
A Assembleia de Condóminos é um órgão colegial composto pelos proprietários das fracções autónomas dos prédios constituídos em regime de propriedade horizontal.
Este órgão acaba por decidir sobre questões de administração e gestão das áreas comuns.
O que é uma Reunião Ordinária? E extraordinária?
A assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano.
A assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido, caso em que estamos perante uma sessão extraordinária.
Quais as formas de convocação da Assembleia?
A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de recepção assinado pelos condóminos – cf. Artigo 1432º nº 1 do Código Civil.
Denote-se que há informações obrigatórias impostas por lei e que devem constar na convocatória, a saber:
- Indicação do dia, hora e local;
- Indicação da ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade dos votos.
E as deliberações? Como são tomadas?
As deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes.
As deliberações têm de ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de recepção, no prazo de 30 dias, sendo que os condóminos têm 90 dias após a recepção da carta referida para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância. Caso os condóminos não respondam, o seu silêncio deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada.
Caso não se verifique o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
Como posso impugnar a deliberação?
As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
Para esse efeito, deve no prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
Denote-se que qualquer condómino pode sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem no prazo de 30 dias (contado da deliberação). É necessário ainda ter presente que o direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação, sem prejuízo de poder também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo civil.
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