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O Hotel Miragem, Lda. tem vista para o mar. No entanto, em virtude do novo edifício cuja construção se está a iniciar agora, ficou privado da magnífica vista para o mar e teme que esta nova construção afugente os clientes e lhe cause prejuízos graves. Face a esta situação pretende saber como pode reagir de forma a impedir a conclusão da nova obra. Quid iuris?

O embargo de obra nova é uma providência cautelar em que é solicitado pelo requerente que seja mandada suspender imediatamente a obra, trabalho ou serviço novo porque é considerado como ofensivo do seu direito de propriedade ou de compropriedade ou de outro direito real ou pessoal de gozo ou da sua posse, uma vez que lhe causa ou ameaça causar prejuízo, de acordo com o artigo 397.º, n.º 1 Código de Processo Civil (CPC).

No prazo de 30 dias a contar da data em que o requerente teve conhecimento da obra, trabalho ou serviço pode mandar suspender o mesmo imediatamente. Este é um prazo urgente, pelo que corre em férias judiciais. No entanto, este procedimento cautelar só pode ser intentado enquanto a obra não estiver concluída.

O embargo de obra nova pode ser efetuado judicial ou extrajudicialmente. O Embargo extrajudicial é feito através de notificação verbal do interessado, na presença de duas testemunhas, ao dono da obra, ou na sua falta ao encarregado da obra ou quem o substituir para que não continue a obra. Contudo, o embargo extrajudicial é ineficaz se não for requerida a ratificação judicial no prazo de 5 (cinco) dias (artigo 397.º, n.º 2 e 3 CPC).

Como se processa a ratificação?
A ratificação processa-se nos termos do artigo 400.º CPC:

1 – O embargo é feito ou ratificado por meio de auto, no qual se descreve, minuciosamente, o estado da obra e a sua medição, quando seja possível; notifica-se o dono da obra ou, na sua falta, o encarregado ou quem o substitua, para a não continuar.

2 – O auto é assinado pelo funcionário que o lavre e pelo dono da obra ou por quem a dirigir, se o dono não estiver presente; quando o dono da obra não possa ou não queira assinar, intervêm duas testemunhas.

3 – O embargante e o embargado podem, no ato do embargo, mandar tirar fotografias da obra, para serem juntas ao processo; neste caso, é o facto consignado no auto, com a indicação do nome do fotógrafo.

A questão que se impõe é saber se todas as obras podem ser embargadas?
A resposta é não. De acordo com o artigo 399.º CPC não podem ser embargadas as obras do Estado, das demais pessoas coletivas públicas e das entidades concessionárias de obras ou serviços públicos quando, por o litígio se reportar a uma relação jurídico-administrativa, a defesa dos direitos ou interesses lesados se deva efetivar através dos meios previstos na lei de processo administrativo contencioso.

Porquanto, existem situações em que depois de decretada a providência cautelar de embargo de obra nova pode ser autorizada a sua continuação, a requerimento do embargado. Para tal é necessário que se reconheça que a demolição restitui o embargante ao estado anterior à continuação ou quando se apure que o prejuízo resultante da paralisação da obra é consideravelmente superior ao que pode advir da sua continuação e em ambos os casos mediante caução prévia às despesas de demolição total (art. 401.º CPC).

E se o embargado continuar a obra apesar de já ter sido decretada a providência cautelar de embargo de obra nova?
Se o embargado continuar a obra, sem autorização, depois da notificação e enquanto o embargo subsistir, pode o embargante requerer que seja destruída a parte inovada (art. 402.º, n.º 1 CPC). Averiguada a existência de inovação, é o embargado condenado a destruí-la; se não o fizer dentro do prazo fixado, promove-se, nos próprios autos, a execução para a prestação de facto devida (n.º 2).

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