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Augusta Silva é proprietária de um imóvel na cidade de Águeda. Há dois anos decidiu arrendar o imóvel a Filipe Simões. Acontece que o arrendatário não paga as rendas há 16 meses. Augusta Silva pretende saber como proceder. Quid iuris?

Constitui obrigação do arrendatário o pagamento das rendas nos termos do disposto no artigo 1038.º, al. a) do Código Civil.

De acordo com o artigo 804.º, n.º 2 do Código Civil a mora do arrendatário consiste no atraso no cumprimento da prestação devida. O devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido.

Perante uma situação de mora do arrendatário quais as soluções que o senhorio pode lançar mão?
Torna-se imperativo atender ao tempo em que o arrendatário se encontra em mora. 

Nos contratos de arrendamento urbano em que o arrendatário se encontre em mora durante 8 dias após o seu início e proceda ao pagamento voluntário das rendas, o atraso no pagamento torna-se irrelevante do ponto de vista jurídico.

Situação diversa ocorre quando o arrendatário se encontre em mora por tempo igual ou superior a três meses no pagamento das rendas. Perante este cenário o senhorio é munido da faculdade de resolver o contrato (art. 1083, n.º 3 CC).

No entanto, é de salientar que, perante uma situação de mora do locatário no pagamento das rendas, o Senhorio poderá munir-se dos seguintes mecanismos legais:

1. Direito a exigir as rendas em atraso e o pagamento de uma indemnização igual a 20% do que for devido (art. 1041.º/1 CC);
2. Direito a exigir as rendas em atraso e a resolver o contrato de arrendamento por falta de pagamento das rendas, sendo que a resolução pode ser judicial ou extrajudicial (art. 1047.º CC). 

A ação de despejo constitui, nos termos do artigo 14, n.º 1 NRAU, o mecanismo judicial destinado a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação e segue a forma de processo comum declarativo. Mecanismo diferente é o procedimento especial de despejo que se destina a efetivar a cessação do arrendamento, independentemente do fim a que este se destina, quando o arrendatário não desocupe o locado na data prevista na lei ou na data fixada por convenção entre as partes (art. 15.º NRAU).

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