Manuela, nome fictício, é lojista no Centro Comercial. Recentemente, teve problemas com a limpeza do espaço e quer perceber melhor sobre este tipo de contratos.
Qual é o seu contrato se o seu estabelecimento está num centro comercial?
É comum que uma empresa ou um empresário se estabeleça num Centro Comercial sem compreender o contrato que assinou para ali ter o seu estabelecimento. É que o contrato que foi assinado não é o um contrato de arrendamento como muitas vezes se pensa…
O contrato de utilização de espaço ou loja em centro comercial é denominado como um contrato atípico ou inominado, ou seja, é um contrato que não se encontra expressamente previsto na Lei.
Este contrato tem como objeto a cedência do gozo de uma loja ou de um espaço que se encontra integrado num centro comercial, devidamente criado e apto a, nos termos da Lei, poder assim ser designado. Este contrato tem, igualmente como objeto, a prestação de um conjunto de serviços que são essenciais para o desenvolvimento da atividade e obtenção de rendimento mas também para o seu funcionamento, nomeadamente de bens e serviços de interesse comum.
Assim, através deste contrato, mediante o pagamento de uma prestação pecuniária definida nesse contrato, a empresa ou empresário utiliza a loja ou o espaço e goza de todos os benefícios inerentes à organização e manutenção que é realizada daquele centro comercial.
A que se obrigam as partes?
A locadora e/ou a entidade gestora do espaço obriga-se a nos termos deste tipo de contratos, prestar todos os serviços logísticos que são indispensáveis ao pleno funcionamento do contrato comercial. De entre estes serviços ressalvam-se, por exemplo, a segurança, a limpeza, as obras e a conservação do centro comercial.
Prestar estes serviços constitui-se como um dever principal e cerne da obrigação contratual que foi assumida pela locadora com a assinatura do contrato. Portanto, se a locadora não assume ou não realiza este dever principal, estará em incumprimento contratual.
Por outro lado, é mister que se refira que, o valor/prestação que é pago pela cedência da utilização do espaço em centro comercial, não é apenas devido pela simples cedência do espaço em si mas, igualmente, pela cedência de um espaço que é “especial”, apto e capaz de atrair clientela e proporcionar maiores lucros por, precisamente, se encontrar especialmente vocacionado, valorizado e organizado para isso mesmo.
Assim, quando estamos perante um contrato de utilização de espaço ou loja em centro comercial, é necessário atender que estamos perante deveres e obrigações de ambas as partes. Assim, por um lado, o lojista tem a obrigação de proceder ao pagamento da prestação que contratualizou enquanto contrapartida pela ocupação do espaço ou loja. Por outro lado, o locador ou a entidade gestora do centro comercial, tem a obrigação de assegurar que as contrapartidas essenciais do contrato são mantidas e asseguradas no centro comercial.
E se os serviços essenciais do centro comercial não forem assegurados ao lojista?
Quando a locadora/entidade gestora do centro comercial não cumpre ou cumpre, de forma defeituosa ou deficitária a sua prestação, é lícito que o lojista suspenda o pagamento da prestação a que se mostra obrigado até que as obrigações voltem novamente a ser cumpridas.
Efetivamente, estabelece o número 1 do artigo 428.º do Código Civil que “Se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efetuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo.”
Esta é a regra geral que deve, como é óbvio, ser sempre objeto de análise em cada caso concreto. Efetivamente, é necessária uma análise casuística que permita compreender a bilateralidade, o cumprimento integral e/ou defeituoso do contrato e as situações em questão.
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