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A Juliana (nome fictício) encontrou o imóvel perfeito. Perto do trabalho, com transportes e serviços próximos e que permitia acolher o seu animal de estimação. Ficou toda contente quando começou a morar ali tendo ficado para “mais tarde” a assinatura do contrato de arrendamento que o senhorio se comprometeu a fazer. Até hoje e os meses passaram…

A história de Juliana é igual à de muitas outras. Há senhorios que não querem declarar os contratos de arrendamento para não pagar impostos, não emitirem recibos ou “facilitar” as coisas. Qualquer argumento para a não celebração, por escrito, de um contrato de arrendamento é uma falácia e um grave erro que, tanto prejudica o arrendatário como o senhorio.

1. Um contrato de arrendamento tem de ser escrito

Os contratos de arrendamento urbano têm requisitos de forma. Significa isto que, para serem válidos, eles têm de ser celebrados por escrito, como preceitua o artigo 1069.º do Código Civil. Quanto é celebrado um contrato de arrendamento sem a forma escrita (por exemplo, as partes apenas acordam verbalmente nos termos do contrato), a inobservância da forma escrita acarreta a nulidade do contrato de arrendamento para habitação nos termos do artigo 220.º do Código Civil.

Ora, a declaração de nulidade de um contrato de arrendamento faz com que um arrendatário seja condenado a pagar ao senhorio a totalidade das rendas que deveria ter pago e não pagou desde que iniciou a habitação no imóvel, conforme decorre do número 1 do artigo 289.º do Código Civil.

Nessa medida, é muito importante considerar muito bem a forma como paga as rendas… De preferência, as rendas deverão ser sempre liquidadas por um meio que permita provar, mais tarde, esse pagamento. Ou seja, através de transferência bancária, cheque, meios eletrónicos que permitam demonstrar o pagamento, etc.

2. Sem contrato de arrendamento escrito, o despejo é mais difícil.

Um senhorio que pretenda despejar um arrendatário tem a vida mais dificultada caso não tenha um contrato escrito. Desde logo, porque as cláusulas do contrato de arrendamento são de molde a permitir precaver um conjunto de situações e responsabilidades do arrendatário e do senhorio, as quais devem ser claras e bem definidas. A falta dessas estipulações conduz as partes para as obrigações decorrentes da Lei e que não acautelam todas as situações.

Depois, a falta de contrato escrito determina a incapacidade de recurso ao Balcão Nacional de Arrendamento, já que o contrato escrito é um dos elementos necessários para fundamentar o despejo e os seus motivos. E se, como senhorio, não liquidou o imposto de selo devido pelo contrato, então, não poderá mesmo utilizar o serviço, pois que a junção do comprovativo de pagamento do imposto de selo é uma condição essencial para o processo prosseguir. A ausência de recibos também dificultará o processo de pedir o pagamento de rendas não pagas.

Nesse caso, terá de ser intentada uma ação declarativa junto do Tribunal competente onde, além de ser pedida a restituição da posse do imóvel, terá de ser reconhecida a nulidade do contrato de arrendamento e o eventual pagamento de rendas não pagas.

3. Direitos e Deveres de quem?

Uma das virtualidades de um bom contrato de arrendamento é o facto de o mesmo estabelecer cláusulas bem precisas e definidas sobre as obrigações e os direitos quer do senhorio quer do arrendatário. Ao mesmo tempo são estabelecidos um conjunto de procedimentos para as partes seguirem no caso de ocorrência de algum facto.

Por exemplo, imagine que, como senhorio, pretende realizar uma avaliação do imóvel mas, para tanto, o avaliador necessita de verificar o interior do imóvel. Um bom contrato de arrendamento estabelecerá o prazo de antecedência para avisar o arrendatário, a forma de acordarem o dia e as horas, as comunicações a realizar e quem poderá acompanhar a visita.

Outro exemplo muito comum, desta vez do lado do arrendatário, prende-se com as reparações a fazer no imóvel, sobre quem recai a responsabilidade de as realizar e a forma como proceder em caso de urgência na reparação.

Estas cláusulas, quando o contrato de arrendamento não é escrito, normalmente dependem de humores e não do vínculo contratual estabelecido numa determinada data. Se há coisa que, quer o senhorio quer o arrendatário necessitam é de definição e saber com o que podem contar.

4. Se nada estiver escrito, como funciona o contrato?

Se nada está reduzido a escrito entre senhorio e arrendatário, as questões que se sucedem são mais que muitas. E com as questões chegam, normalmente, os mal-entendidos, as discussões e a necessidade de dirimir judicialmente tudo isso!

Por exemplo, veja a questão das comunicações entre senhorio e arrendatário. Apesar de a lei ser clara quanto à forma como deverão decorrer as comunicações entre as partes, é essencial ir além disso e estipular normas relativas a outras comunicações que podem, por exemplo, ser realizadas por correio eletrónico, as presunções de receção e as obrigações e prazos de resposta.

Outro exemplo tem que ver com as atualizações da renda, a forma como a mesma se processa e a partir de quando é devido esse aumento.

No fundo, a inexistência de um contrato de arrendamento celebrado por escrito levanta todo um conjunto de questões que, invariavelmente, conduz a situações problemáticas, tanto para o senhorio como para o arrendatário e, por isso, deve ser evitada ao máximo.

Se um senhorio ou um arrendatário propõe a existência de um arrendamento habitacional sem que o mesmo seja escrito, ainda que tal seja tentador em termos de valor da renda ou por outro motivo qualquer, deverá recusar a celebração do mesmo. “O barato sai caro” e poderá ser mesmo essa sua a situação num futuro próximo!

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