Obrigações reais

A Administração do Condomínio do prédio “XPTO” não sabe a quem exigir o pagamento no caso de aquisição/alienação de frações autónomas mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio. O que pode fazer?

 

Primeiramente devemos saber que estão em causa as chamadas obrigações reais, também conhecidas como obrigações propter rem. Estas obrigações não são direitos reais, mas são relações obrigacionais. As obrigações reais são ambulatórias quando se transmitem automaticamente com o direito real. Alguma Doutrina defende a existência da categoria das obrigações reais não ambulatórias. Naturalmente que se coloca o problema de saber quais as obrigações reais ambulatórias, pois a lei não o indica.

Existem duas posições a este respeito a saber:

  • Uma posição defende o acompanhamento da obrigação real aquando da transmissão do direito real em função do qual aquela se determina.
  • A outra posição defende que as obrigações propter rem, uma vez constituídas, são não ambulatórias, porquanto as obrigações propter rem radicam-se em certa pessoa, ganham autonomia em relação ao direito real de que são conexas e seguem o regime das obrigações em geral.

O autor Manuel Henrique Mesquita defende que:
– são ambulatórias as obrigações reais de facere que imponham ao devedor a prática de atos materiais sobre a coisa que constitui objeto do direito real;
– são não ambulatórias as restantes, as obrigações de dare, cujos pressupostos materiais se encontrem objetivados na coisa sobre que o direito real incide.

A obrigação de um condómino contribuir para as despesas do condomínio, estabelecida no n.º 1 do artigo 1424º do Código Civil, é uma típica obrigação propter rem. 

Junto se indicam dois acórdãos em que o adquirente do imóvel foi condenado no pagamento das obras de conservação das áreas comuns, entendendo-se que a obrigação real é ambulatória, ou seja, a obrigação acompanha o direito real ao qual está funcionalmente ligada, aquando da transmissão deste direito real:

http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/a12cf1cceb4d2dd78025857b004cb985?OpenDocument

http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/cf086e2fb4e9b961802571850046ba58?OpenDocument

 

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