“André” é proprietário de uma fração autónoma e faltou à assembleia de condóminos e foi deliberada a proibição de circulação de animais de companhia nas áreas comuns. O que fazer?
Enquadramento legal
Nos termos do disposto no artigo 1421º do Código Civil:
Artigo 1421.º
(Partes comuns do prédio)
1 – São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fração;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos
d) As instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2 – Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afetadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 – O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns.
Os condóminos têm, sobre as partes comuns, um direito de compropriedade, conforme se extrai da redação do artigo 1403.º do CC, existe propriedade em comum, ou compropriedade, quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre a mesma coisa.
Denote-se que é através do artigo 1404.º do CC, que as regras gerais da compropriedade são aplicáveis, com as necessárias adaptações, à comunhão sobre as partes comuns de um edifício constituído em propriedade horizontal.
Já o artigo 1406º do CC dispõe que, na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
A assembleia, no âmbito dos seus poderes de administração, pode restringir o uso da coisa comum, no interesse coletivo do condomínio, contudo não pode violar o direito de compropriedade de cada condómino, privando-o do uso da coisa.
Por exemplo, a assembleia de condóminos pode estabelecer que os condóminos não podem descer no elevador quando acompanhados de animais de companhia, mas não pode impedir que os condóminos circulem acompanhados de um animal de companhia nas partes comuns do prédio, porque estaria a violar o disposto no artigo 1406º do CC.
Pelo que, cabe à assembleia a possibilidade de estabelecer as condições de uso das partes comuns, impondo deveres especiais de cuidado com a higiene, segurança e sossego, podendo impor a proibição de o animal circular sem o detentor, ou estando na presença do detentor estar a circular sem trela, por exemplo.
Ainda assim, a análise de cada situação deve ser casuística. Imagine-se que um condómino é uma pessoa idosa e vive num 6º andar, a proibição de utilização do elevador com o seu animal de companhia consubstancia uma privação, e como tal ilícita.
Por outro lado, a assembleia de condóminos pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das suas deliberações, como por exemplo, para o condómino que circula com o seu animal de companhia sem trela, existindo uma deliberação que o proíbe,
Por último, e nos termos do disposto no artigo 1433º do CC, há a possibilidade de o condómino impugnar a deliberação:
Artigo 1433.º
(Impugnação das deliberações)
1 – As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2 – No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
3 – No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
4 – O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
5 – Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
6 – A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
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