António e Maria, casados e pais de 2 filhos, vão ter mais um filho e precisam de mudar para uma casa maior. Viram na internet que Ana e João estão a vender o seu imóvel e que aceitavam permutas de imóveis e acharam que seria uma excelente alternativa à tradicional compra e venda de imóveis. Neste artigo fique a saber os principais aspetos jurídicos sobre o instituto da permuta de imóveis.
A permuta de imóveis é um instituto jurídico que não vem regulado expressamente no código civil sendo que, de acordo com o artigo 939.º do Código Civil, as normas do contrato de compra e venda são aplicáveis aos outros contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles, na medida em que sejam conformes com a sua natureza e não estejam em contradição com as disposições legais respetivas. Com efeito, as normas consagradas no código civil são aplicáveis à permuta de imoveis, desde que sejam conformes à sua natureza e não exista contradição com as normas legais específicas.
A permuta de imoveis verifica-se quando dois proprietários acordam na troca de um imóvel por outro de igual ou diferente valor. Nos termos das regras do Código Civil e do Código do Notariado, a forma legal da compra e venda é a escritura pública ou o documento particular autenticado. Na permuta de imóveis há apenas lugar à celebração de uma escritura ou documento particular, ao invés do que aconteceria na compra e venda tradicional que seriam necessárias duas escrituras ou documentos particulares.
A permuta de imóveis, apesar de não se verificar com muita frequência, acaba por captar a atenção dos proprietários em virtude das vantagens ao nível dos impostos. Neste âmbito, há lugar ao pagamento de IMT – Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e de IS – Imposto de Selo. O IMT é devido pelo permutante (comprador ou vendedor) que receber os bens de maior valor, sendo que o valor é calculado atendendo ao valor diferencial dos valores de compra e venda dos imóveis ou aos valores patrimoniais tributários dos imoveis permutados, consoante o maior dos valores.
Por outro lado, há ainda lugar ao pagamento do Imposto de Selo (IS) a pagar igualmente pelo comprador que adquira o imóvel de maior valor e incidirá sobre o diferencial de preços dos imoveis ou sobre o diferencial de valores patrimoniais de imóveis, consoante o maior dos dois valores.
Imaginemos que o imóvel de António e Maria será vendido por €200,000,00 e o imóvel de Ana e João será vendido por €150.000,00, António e Maria terão de pagar IMT e IS calculados com base no diferencial de venda dos dois imóveis, ou seja, €50.000,00, enquanto Ana e João não terão de pagar IMT nem IS.
Para realização da escritura de permuta de imoveis será necessário a entrega pelas partes contratantes dos seguintes documentos:
- Cartões de Cidadão ou passaportes;
- Número de Identificação fiscal caso não conste do documento de identificação;
- Certidões prediais dos imóveis atualizadas;
- Cadernetas prediais dos imóveis atualizadas;
- Licença de Utilização;
- Certificado Energético;
- Comprovativo de pagamento dos impostos: IMT e IS;
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