Jéssica e Inácio Fictício venderam o Imóvel que tinham como sua Habitação Permanente tendo, para o efeito, obtido lucro. Entretanto adquiriram um outro Imóvel para habitarem. Como, quando e onde devem declarar o lucro obtido com a venda do imóvel? Esta é uma situação recorrente que, quando somos confrontados, existem muitas dúvidas às quais nem sempre obtemos resposta. Para evitar que se acumulem questões iremos tentar esclarecer e desmistificar este assunto, neste artigo.
Mais e Menos Valias sobre Imóveis – IRS
Se vendeu um imóvel no ano passado, então saiba que o resultado dessa venda tem que ser declarado, através da entrega da declaração de rendimentos Modelo 3, IRS, Anexo G. – Art.º 9º e 10º do CIRS.
Caso a venda do imóvel resultar numa mais-valia, o imposto a pagar será sobre esse ganho, caso resulte numa menos-valia, não irá pagar imposto, no entanto, terá que declarar essa menos-valia e os respetivos cálculos.
Se o imóvel que procedeu à venda em 2019, foi adquirido ou herdado antes de 1989, não paga imposto sobre essa mais-valia, mas tem que declarar na declaração de rendimentos Modelo 3 a venda, para isso tem que entregar o Anexo G1.
Como apurar a Mais e Menos Valia?
Sempre que, da venda de um imóvel resultar um ganho/lucro, esse valor está sujeito a tributação em sede de IRS, é a chamada mais-valia sobre imóveis, enquadrado nos rendimentos da Categoria G, nos termos do n.º 1 do artigo 9.º do CIRS.
No artigo 10º do CIRS, o cálculo do valor da mais valia corresponde ao valor da venda subtraído do valor da compra multiplicado por um coeficiente de desvalorização monetária (coeficiente definido por portaria) Portaria n.º 220/2020 de 21 de setembro de 2020.
Se ocorreram encargos com a valorização do imóvel, por exemplo a instalação de vidros duplos nas janelas, sistema de aquecimento, os valores destas despesas são também incluídos no cálculo. Também se deve de descontar ao preço da venda os encargos suportados com a mesma, nomeadamente com os serviços de mediação imobiliária.
Após efetuar o apuramento da mais-valia terá que, preencher o anexo G do modelo 3 de IRS. Identificando o imóvel, indicar o valor de compra, o valor de venda, descontando os respetivos encargos. A tributação da Mais Valia incidirá sobre 50% do valor apurado alínea b) do nº 2 do artigo 43º do CIRS.
Este é englobado aos restantes rendimentos (trabalho dependente ou independente) artigo 22º do CIRS.
Qual o valor de compra/aquisição a considerar?
Um aspeto de extrema importância a considerar é o valor da compra do imóvel e o valor da respetiva caderneta predial na altura da compra. Não deverá considerar o valor atual ou o valor de aquisição do imóvel, muitas vezes estes valores são muito diferentes, pelo que a considerar deverá ser dos dois o maior.
Caso se trate de uma herança de um imóvel o valor a considerar como aquisição, é o valor apurado para comunicação para efeitos de imposto de selo, ou seja, o Valor Patrimonial Tributário (VPT).
Quais as Isenções de Tributação de Mais Valias?
No caso do imóvel que vendeu ser habitação própria permanente (atual morada fiscal) pode estar isento de tributação, desde que declare que quer reinvestir ou já o reinvestiu o valor total da mais-valia numa nova habitação própria permanente, o prazo para este reinvestimento é de 36 meses, Anexo G. Atualmente o reinvestimento para efeitos de isenção pode ser efetuado em qualquer país da União Europeia.
Para efeitos de Isenção o reinvestimento pode também ser feito em terrenos para a construção de casas ou em obras de ampliação de imóveis, desde que se destinem a habitação própria e permanente. Nesta situação a inscrição da matriz predial tem de ser pedida até 48 meses após a venda da casa antiga e o novo imóvel tem de ser declarado como habitação até 60 meses após a venda.
Como sabemos, muitas vezes ,a venda da casa não é imediata, e se já foi feita a compra de casa nova e ainda não foi vendido o imóvel antigo, também beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias, desde que faça a venda até 24 meses após a compra do novo imóvel. No preenchimento do Anexo G só será declarado de rendimentos Modelo 3, quando efetuar a venda da casa.
Qual a Mais Valia resultante do pagamento do empréstimo e do valor do reinvestimento ser inferior ao da venda?
Na maioria das vezes, da venda do imóvel resulta o pagamento de parte do empréstimo que existia para a aquisição desse imóvel, nestes casos, verifica-se que a mais-valia obtida não serviu unicamente para o reinvestimento de uma nova casa destinada a habitação própria e permanente.
Também o valor de venda do imóvel pode ser superior ao valor da nova aquisição, por exemplo, uma casa vendida por 150 mil euros e a aquisição da nova casa ser de apenas 120 mil euros, não se dá o reinvestimento total numa casa de habitação própria e permanente, como a lei assim exige.
Nestes casos é considerado que houve um reinvestimento parcial, sendo calculado a parte da mais-valia que foi reinvestida na nova habitação própria e permanente.
Como calcular a Mais Valia relativa a um Investimento Parcial?
Para melhor perceber a questão do investimento parcial, fica um exemplo prático de como calcular a parte da mais-valia não reinvestida:
Supondo que um imóvel foi adquirido em 2009 por 90.000 € e vendido em 2019 por 125.000 €, sendo adquirido nova casa também em 2019, por apenas 105.000 €.
Como efetuar o Cálculo da Mais-valia?
Mais-Valia = Valor Realização – (Valor Aquisição X Coeficiente de desvalorização da moeda)
MV = 125.000 € – (90.000 € X 1.12) = 24.200 €
Cálculo da Proporção Reinvestida
Percentagem = (105.000 €/125.000 €) *100 = 84%
Quer dizer que houve um reinvestimento de 84% do valor da venda
Cálculo = 24.200 € x 84% = 20.328 €
Valor sujeito a imposto = 24.200 € – 20.328 € = 3.872,00 €
Assim aplica-se 50% sobre o montante de 3.872,00 €, sendo englobado aos restantes rendimentos obtidos em sede de IRS, o valor de 1.936,00 €.
Recordar que no caso de se ter reinvestido na totalidade, fica isento de imposto, tendo, no entanto, a obrigatoriedade de entregar o respetivo anexo G da Declaração de rendimentos Mod. 3. O mesmo acontece nos casos de obter uma menos-valia, resultante dessa venda.
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