Possui um imóvel que não está registado em seu nome, não dispondo de documento formal que comprove o seu direito?
Saiba quais são as opções legais para proceder ao registo predial do imóvel?
Caso seja um adquirente de um imóvel e não disponha de documento que prove o seu direito, poderá obter o registo por meio de ação de justificação judicial ou por meio de escritura de justificação notarial. Neste artigo cabe-nos aqui expor as justificações notariais que estão consagradas nos artigos 89.º a 91.º do Código do Notariado.
Nos termos do artigo 54.º n.º 2 do Código do Notariado, os instrumentos que transmitam ou partilhem direitos sobre imóveis, não podem ser celebrados sem que se faça referência à inscrição desses direitos em nome do autor da herança, ou de quem os aliena, ou à inscrição de propriedade do prédio em nome de quem o onera.
No entanto, por diversas vezes os interessados têm dificuldades no registo do imóvel por falta de documentos que demonstrem o seu direito e, como tal, ficam impossibilitados de transmitir ou onerar os seus imóveis.
Por este motivo, o legislador criou um mecanismo de natureza excecional, de forma a permitir estabelecer o trato sucessivo, nos casos em que os interessados não possuem um título formal do seu direito, e esse mecanismo chama-se: justificação notarial.
Com efeito, existem três modalidades de justificação notarial, que se destinam à regulação adequada atendendo às circunstâncias em causa na situação concreta.
- Justificação para estabelecimento do trato sucessivo no registo predial – artigo 89.º, n.º 1, do Código do Notariado: esta justificação notarial é utilizada quando o interessado declara ser, com exclusão de outrem, titular do direito que se arroga, especificando a causa da sua aquisição e referindo as razões que o impossibilitam de a comprovar pelos meios normais. Quando for alegada a usucapião pelo interessado devem ser expressamente mencionadas as circunstâncias de facto que determinam o início da posse, bem como as que consubstanciam e caracterizam a posse geradora da usucapião (nos termos do artigo 89.º, n.º 2, Código do Notariado).
- Justificação para reatamento do trato sucessivo no registo predial – artigo 90.º. n.º 1, do Código do Notariado: nesta justificação tem por objeto a dedução do trato sucessivo a partir do titular da última inscrição, por meio de declarações prestadas pelo justificante. Preceituam os números 2 e 3 do referido artigo 90.º do Código do Notariado que: “Na escritura de justificação devem reconstituir-se as sucessivas transmissões, com especificação das suas causas e identificação dos respetivos sujeitos. Em relação às transmissões a respeito das quais o interessado afirme ser-lhe impossível obter o título, devem indicar-se as razões de que resulte essa impossibilidade.” Entre estas razões poderá configurar o extravio do documento, a destruição num incêndio ou por não ter sido possível localizar o cartório onde o documento foi lavrado.
- Justificação para estabelecimento de novo trato sucessivo no registo predial – artigo 91.º. n.º 1, do Código do Notariado: esta justificação consiste na afirmação feita pelo interessado das circunstâncias em que se baseia a aquisição originária, com dedução das transmissões que a tenham antecedido e das subsequentes. Nestas situações verifica-se uma quebra na cadeia das aquisições derivadas por abandono do proprietário (quer o que está inscrito ou o subsequente), justificando o interessado a posse geradora da usucapião, enquanto causa originária da aquisição.
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Este artigo foi escrito por Rúben Pires segundo as regras do Novo Acordo Ortográfico.