A resolução do contrato de arrendamento, ou seja, a extinção do contrato de arrendamento por parte do senhorio pode fundamentar-se, nos termos do artigo 1083º Código Civil (doravante CC), nos seguintes motivos:
“a) A violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina, ainda que a alteração do uso não implique maior desgaste ou desvalorização para o prédio;
d) O não uso do locado por mais de um ano, (salvo em caso de força maior ou de doença;
se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o arrendatário em união de facto; se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais de um ano, s e a ausência se dever à prestação de apoios continuados a pessoas com deficiência com grau de incapacidade superior a 60 /prct., incluindo a familiares.)
e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, do gozo do prédio, quando ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.”
Destaque-se que, nos termos do mesmo artigo, é ainda fundamento para resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio a mora igual ou superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas que corram por conta do arrendatário ou de oposição por este à realização de obra ordenada por autoridade pública.
De referir que a mora traduz-se no atraso no cumprimento da obrigação, que recai sobre o arrendatário, de pagamento da renda.
A lei determina ainda que é inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento no caso de o arrendatário se constituir em mora superior a oito dias, no pagamento da renda, por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses, com referência a cada contrato.
Para a resolução do contrato de arrendamento operar é necessário proceder à comunicação da mesma ao arrendatário, sendo que esta comunicação só poderá ser efetuada mediante uma das seguintes formas:
- Através Notificação judicial avulsa (consiste numa interpelação da intenção de resolver o contrato de arrendamento);
- Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execução, devendo ocorrer na pessoa do arrendatário devedor, sendo a este entregue duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanham,
- Comunicação escrita pelo senhorio, por carta registada com aviso de receção endereçada para o domicílio do arrendatário (no caso de domicílio convencionado no contrato de arrendamento).
Com a resolução do contrato de arrendamento, deve o arrendatário desocupar e restituir o locado no prazo de um mês.
Panorama Covid-19:
O artigo 8º da Lei 1-A/2020, alterado pela Lei 4-A/2020 de 6/04 determinou que ” Durante a vigência das medidas de prevenção, contenção, mitigação e tratamento da infeção epidemiológica por SARS-CoV-2 e da doença COVID-19, são suspensas as ações de despejo, os procedimentos especiais de despejo e os processos para entrega de coisa imóvel arrendada, quando o arrendatário, por força de decisão judicial a proferir, possa ser colocado em situação de fragilidade por falta de habitação própria ou por outra razão social imperiosa.”
Por sua vez, a Lei nº 58-A/2020, de 2020-09-30, veio alargar o regime extraordinário de proteção dos arrendatários, determinando que ficam suspensos até 31 de dezembro de 2020:
| “ a) A produção de efeitos das denúncias de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; b) A caducidade dos contratos de arrendamento habitacionais e não habitacionais, salvo se o arrendatário não se opuser à cessação; c) A produção de efeitos da revogação, da oposição à renovação de contratos de arrendamento habitacional e não habitacional efetuadas pelo senhorio; d) O prazo indicado no artigo 1053.º do Código Civil, se o término desse prazo ocorrer durante o período de tempo em que vigorarem as referidas medidas; e) A execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado. |
2 – O disposto no número anterior depende do regular pagamento da renda devida nesse mês, salvo se os arrendatários estiverem abrangidos pelo regime previsto no artigo 8.º da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril.
3 – O disposto no n.º 2 aplica-se às rendas devidas nos meses de outubro a dezembro de 2020”
Dada a redação da Lei nº 58-/2020 podemos concluir que, existindo rendas em dívida nos termos do artigo 1083º do CC, e incumprindo o inquilino na renda do mês de novembro, poderá o senhorio socorrer-se da resolução do contrato de arrendamento.