Muito se tem falado das alterações ao regime do arrendamento, provocando inquietação quer aos arrendatários, porque na verdade não sabem com o que contar, mas também aos Senhorios, porque na verdade também não sabem com o que contar. Dividiremos este artigo em duas partes: 1º falaremos das alterações em vigor desde 1 de janeiro de 2023 e depois das alterações que estão já em projeto-lei.
Desde o dia um de Janeiro verificamos as seguintes alterações:
1. Aumento das rendas limitados a 2%:
Apesar do coeficiente de atualização das rendas para 2023 ser de 5,43%, para diminuir o impacto económico, o Governo estabeleceu um limite nos aumentos limitando-o a 2%. Esta previsão é aplicável a todos os contratos de arrendamento urbano (habitacionais e não habitacionais) e rurais submetidos ao Novo Regime do Arrendamento Urbano, com exceção dos contratos de arrendamento onde esteja especificamente previsto outro tipo de atualização de renda e que não remetam para o artigo 24.º do Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, ou para o aviso do Diário da República, os quais, por esse motivo, podem ser atualizados seguindo a forma prevista em contrato.
Estão excluídas também as “rendas antigas”, ou seja, as anteriores a 1990 nos contratos de habitação e até 1995 nos contratos comerciais e que gozam de um regime transitório de congelamento até maio de 2023.
2. Benefícios fiscais para combate ao aumento da renda para Senhorios e Arrendatários
Abrangidos pelo benefício fiscal em IRS ou IRC estão os contratos de arrendamento assinados até ao final de 2021 e tributados com a taxa autónoma de 28% ou taxas especiais (entre 26% e 10%).
Contratos de arrendamento assinados até dezembro de 2021 abrangidos por taxas especiais terão isenções superiores. É o caso de:
- Contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 2 anos e inferior a 5 anos;
- Contratos com duração igual ou superior a 20 anos;
- Contratos de direito real de habitação duradoura.
Depois, estão excluídos deste benefício fiscal todos os contratos assinados em 2022, uma vez que já refletem a inflação e a atual situação do mercado nos valores das rendas cobradas. Mas também ficam de fora contratos de arrendamento em que os rendimentos prediais tenham isenção de impostos, como as casas a arrendar em programas de arrendamento acessível e proprietários com baixos rendimentos.
3. Rendas antecipadas com limite de duas
Previsto em orçamento de estado e agora, após atualização do art.º1076 do CC, na assinatura dos contratos de arrendamento após 1.01.2023: “1 — O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não superior a dois meses. 2 — As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o cumprimento das obrigações respetivas, até ao valor correspondente a duas rendas”
Já, em projeto-lei e com discussão até 13 de março estão as seguintes medidas:
1. Prazo de 100 dias para que os donos de casas devolutas (habitação que se encontre injustificada e continuadamente, durante 1 ano, sem uso habitacional efetivo, por motivo imputável ao proprietário) deem um novo uso aos imóveis:
Os “imóveis de uso habitacional classificados como devolutos (…) podem ser objeto de arrendamento forçado pelos municípios, para posterior subarrendamento no âmbito de programas públicos de habitação”. Primeiro, os municípios apresentam uma proposta de arrendamento ao proprietário da casa devoluta, que tem 10 dias para responder. “Em caso de recusa da proposta pelo proprietário ou de ausência de resposta pelo proprietário, e mantendo-se o imóvel devoluto por mais 90 dias, os municípios procedem ao arrendamento forçado do imóvel, nos termos previstos do Regime Jurídico de Urbanização e Edificação (RJUE), “com as necessárias adaptações”.
Se for necessário, os municípios poderão levar a cabo obras de remodelação do imóvel para que possa ser arrendado, “sendo o ressarcimento realizado por conta das rendas devidas”. Não se consideram casas devolutas “segundas habitações, habitações de emigrantes ou habitações de pessoas deslocadas por razões profissionais, de formação ou de saúde”, assim como habitações em obras licenciadas.
2. Possibilidade de os arrendatários comunicarem os contratos de arrendamento à AT se os senhorios não o fizerem:
O Governo propõe fazer alterações ao Código do Imposto de Selo, de forma que os arrendatários passem a poder comunicar à AT os contratos de arrendamento, subarrendamento, promessas e respetivas alterações ou cessação, caso os senhorios não o façam, determina a proposta de lei do Governo.
De acordo com o mesmo código, as comunicações são efetuadas até “ao fim do mês seguinte ao início do arrendamento, do subarrendamento, das alterações, da cessação, ou, no caso de promessa, da disponibilização do bem locado, em declaração de modelo oficial”, por portaria das Finanças.
3. Rendas antigas aumentam de acordo com a inflação:
Os contratos de arrendamento anteriores a 1990 vão continuar congelados e fora do NRAU. Mas há alterações sobre o cálculo da atualização das rendas: até agora as atualizações das rendas eram realizadas de acordo com o rendimento bruto dos inquilinos, mas segundo a proposta de lei agora apresentada as rendas antigas vão passar a ser atualizadas anualmente de acordo com a inflação. Para compensar os senhorios pelos travões aos aumentos da renda, o Governo quer garantir a isenção total no IRS sobre rendimentos prediais obtidos, a isenção de IMI sobre estes imóveis e ainda uma compensação “pelas rendas não cobradas aos arrendatários”.
4. Alojamentos Locais existentes caducam no final de 2030:
Os registos de alojamento local em vigor à data de ativação da presente lei caducam a 31 de dezembro de 2030 e “são renováveis por cinco anos, a partir de 31 de dezembro de 2030”. “A renovação do registo carece de autorização expressa da câmara municipal territorialmente competente”, lê-se ainda na legislação agora em consulta pública.
5. Condóminos podem cancelar pedido de registos de Alojamento Local:
No caso de a atividade de AL ser exercida numa fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, a assembleia de condóminos, por deliberação de mais de metade da permilagem do edifício, pode opor-se ao exercício da atividade de alojamento local na referida fração.
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Este artigo foi escrito por Patrícia Lobo segundo as regras do Novo Acordo Ortográfico.