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Maria Edificações tem um imóvel do século XIX para reabilitar que, atualmente, apenas tem telhado e paredes nuas a necessitar de obras urgentes. Apesar de habituada a realizar obras novas, Maria não sabe se o mesmo procedimento se aplica a este imóvel, pois tem ideia que a legislação para obras em casas antigas é diferente da construção de casas novas. Do que necessita Maria para realizar uma reconstrução do seu imóvel em conformidade com a legislação para a reconstrução de imóveis?

O que diz a lei?
Nos termos do artigo 60.º n.º 2 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, as licenças de obras de reconstrução ou de alterações de edificações não podem ser recusadas com fundamento em normas legais ou regulamentares supervenientes à construção originária, desde que tais obras não originem ou agravem desconformidade com as normas em vigor ou tenham como resultado a melhoria das condições de segurança e de salubridade da edificação.

Em conjugação com esta previsão legal temos necessariamente de ter em consideração o decreto-lei n.º 38382, de 07-08-1951. Este Decreto-Lei implementou em Portugal o primeiro Regulamento Geral das Edificações Urbanas, que revogou vários diplomas avulsos sobre edificação e urbanismo, vigentes até essa data.

Da conjugação do Regime Geral de Edificação Urbana de 1951, com o artigo 60.º n.º 2 do atual Regime Jurídico da Urbanização e Edificação resulta que as construções anteriores a 1951 não estão sujeitas a nenhum Regime de Edificação. Esta situação verifica-se porque antes de 1951 apenas existiam leis avulsas sobre este tema. Assim, atendendo à cláusula de salvaguarda de que as construções anteriores à entrada em vigor de qualquer Regime de Edificação não são afetadas pelas  especificidades técnicas desse novo regime, não existe necessidade de licença de reconstrução para imóveis anteriores a 1951.

Como posso comprovar que um imóvel foi construído anteriormente a 1951?
Tendo por base o artigo 369.º do Código Civil qualquer documento exarado por oficial público poderá atestar a autenticidade do ano de construção do imóvel. Nomeadamente, uma escritura de compra e venda anterior a 1951, uma menção na certidão permanente do imóvel ou na caderneta predial do imóvel com a referência do ano de construção do imóvel ou de que esse imóvel é anterior a 1951. Também uma declaração da Câmara Municipal em como o imóvel é anterior a 1951 permite comprovar a autenticidade desse facto, dado que essa declaração será emitida por autoridade pública.

Estes documentos dispõem de força probatória nos termos do artigo 371.º n.º1 do Código Civil, dado que são documentos exaradas por autoridades ou funcionários públicos.

Não necessitando de licença de reconstrução terá Maria de realizar algum procedimento?
Apesar do edificado anterior a 1951 não estar sujeito a especificidades técnicas de nenhum Regime de Edificação Urbana nem a licença de construção, é necessário requerer previamente à Câmara Municipal, através de requerimento, o reconhecimento de que essa reconstrução irá ser efetuada em imóvel anterior a 1951. Sendo essa premissa essencial não apenas para informação do Município, evitando uma possível fiscalização para controlo posterior dessa situação, como também para garantir que o Município acompanha o seu edificado, garantindo-se assim uma reconstrução autêntica do imóvel.

Como pode Maria proceder na reconstrução do seu imóvel do Século XIX?
Face ao exposto, Maria, ao reconstruir um imóvel do Século XIX, naturalmente anterior a 1951, não estará sujeita a qualquer licença prévia para obras no seu imóvel, dado que não tem de observar as especificidades técnicas de qualquer Regime de Edificação para proceder a esta reconstrução.

Contudo, deverá enviar um requerimento à sua Câmara Municipal, onde informe o município que irá proceder à reconstrução do seu imóvel e juntar comprovativo de que o imóvel é anterior a 1951, preferencialmente um documento autêntico que comprove esse facto.

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